戸建て売却
事前準備
売却に関する情報収集、持ち家の状態や立地などを調べておきましょう。必要書類の準備、不動産の共有者がいる場合には全員分の書類が必要なので早めに用意しておくと安心です。
必要書類
身分証明書 ※発行から3ヵ月以内、物件が共有名義の場合は全員分が必要
印鑑証明書 ※発行から3ヵ月以内、物件が共有名義の場合は全員分が必要
実印
登記済権利書または登記識別情報 ※紛失した場合は最寄りの法務局に相談しましょう
固定資産税納税通知書・固定資産税評価証明書 ※紛失した場合は市区町村の窓口で再発行
土地測量図・境界確認書
査定と不動産会社選び
複数の不動産会社へ査定を依頼しましょう。最低でも３社は比較が必要です。査定額だけではなく担当者の対応、相性も重要な確認ポイントです。査定は簡易的な「匿名査定・AI査定」「机上査定」、現地調査を行う「訪問査定」があります。
査定の種類
| 匿名査定・AI査定 | AIが売却物件の面積、構造、築年数などの情報をもとに類似物件の事例と照らし合わせて自動的に算出する査定方法です。正確性は他の方法に比べると劣りますがすぐに査定結果がわかります。 |
|---|---|
| 机上査定 | 現地訪問は行わずに担当者が物件の情報や類似物件の相場、市場動向のデータを用いて行う簡易的な査定方法です。依頼から5日程度で査定額がわかります。 |
| 訪問査定 | 担当者が実際に訪問し状態や周辺環境の調査、売主へのヒアリングなどを通じて詳細な査定をすることができます。査定結果には少しお時間がかかりますが、正確な査定額を知ることができます。 |
不動産会社と媒介契約を結ぶ
不動産会社を決めたら媒介契約を結びます。媒介契約とは不動産会社へ売買の仲介を依頼する契約です。契約方法によっては複数の不動産会社と契約することが可能です。媒介契約には３つの契約方法があります。
契約方法
| 一般媒介契約 | 複数の不動産会社に仲介を依頼することが可能。依頼者が自ら購入者を探すこともできます。制限が少なく、比較的自由に売買活動ができます。 |
|---|---|
| 専任媒介契約 | １社のみに仲介を依頼できる契約です。有効期限は3ヵ月までと決まっています。締結した翌日から７日以内にレインズに登録し、２週間に1回以上の割合で販売状況の報告が必要です。 |
| 専属専任媒介契約 | 1社のみに仲介が依頼できる契約です。依頼者自ら買主を見つけてきた場合も不動産会社を媒介として取引を行うことになります。 有効期限は３カ月間。１週間に１回以上の割合で販売状況の報告が必要です。 |
売却活動
媒介契約を結んだら売り出しを開始します。戸建てはマンションに比べて買主が見つかるまでの期間にばらつきがあります。１～２年かけて売却する方もいます。スムーズな売却ができるよう工夫しましょう。
アピールポイント
物件のアピールポイントがあるか考えることが大切です。周辺環境、住む上での魅力、メリットをピックアップしてみてください。
例：評判のいい病院の先生がいる、公園が近い、隣人が子育てに理解がある、夜遅くまで営業しているスーパーが近くにある、学校が近くにある、小学生の登下校を地域で見守る体制ができている、駅が徒歩圏内にあるなど
内覧の準備
しっかり掃除を行い、きれいな物件を見てもらいましょう。「押し入れや納戸を見せてほしい」と言われることもあるので見せられないところがないように家全体を内覧者目線になり整えることが大切です。外壁や外観も整えることも大きなポイントになります。また、内覧者を家族全員で迎えてしまうと圧迫感を与えてしまうので１人か２人で迎えるようにしましょう。
売買契約
売主、買主で合意したら売買契約を結びます。売買契約時には買主から売主へ手付金を受領し、売主から不動産会社へ仲介手数料の半分を支払うのが一般的です。
契約時の流れ
売主と買主の顔合わせ
売主側の不動産会社担当者から重要事項説明
売買契約書の確認、署名と捺印
買主から手付金の受領
売主から不動産会社へ仲介手数料の半分を支払う
決算と引き渡し
売買契約時に取り決めた日程通りに引き渡しを行います。売主の引っ越し、買主のローンの審査などに時間がかかるため引き渡しは売買契約後1ヵ月先になることが多いです。買主から売主へ売買金額から手付金額を差し引いた残金を受領、売主から不動産会社へ仲介手数料の残り半分を支払い、売主から買主へ鍵を渡し、引き渡し完了になります。
固定資産税の精算について
固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に対して1年分の固定資産税が課されます。例えば、売主Ａが1月1日の所有者で、5月1日に買主Ｂへ引き渡しを行ったとしても、その年の納税義務者は売主Ａになります。そこで、買主Ｂから売主Ａへ5月1日以降の固定資産税を支払うことで、実質買主Ｂの負担となります。これを固定資産税の精算と呼びます。引き渡しでは、残金入金以外にもこのようなお金のやり取りも行います。
